但地铁开通之后
2019-10-10 10:43
来源:未知
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区位

导致沿线房价变化

“这些影响大多是积极的,人流、客流的聚集,会抬高商用房的价值,因此商用房的竞争会更激烈。”张合林说,地铁也会对城市空间结构产生影响,尤其是现代服务业(比如金融、会展等),会在市中心以及地铁枢纽地带聚集,而住宅则有郊区化的趋势。

地铁缩短时间距离

结构

郊区楼盘作为地铁最大的受益者,会吸引大批市民。如此一来,住宅类型的空间分布将改变,住宅郊区化也会加速,一个城市的地产格局也会变化。

而据杨建华介绍,上海地铁一号线开通后,其中一个区的地铁沿线商服物业平均价格提升了三成,而广州地铁开通后,市中心一直低迷的写字楼市场立刻又活跃了起来。“在这种形势下,有能力竞标的商品住宅就更少了,特别是在市中心地铁站口附近,住宅用地的位置会被商服物业逐渐抢占。”

地铁修建的地方,多是人流密集处。“比如二七广场,两条地铁线在这里交会,所以地铁会使该商圈更繁荣,但是由于这里的主要交通工具是地铁,所以人群消费力侧重于中低档,这样就会让步行街等商业模式大行其道。”河南财经政法大学城市发展研究中心主任刘社说,地下商场会随之而来,地下商铺也会繁荣起来。

城区住宅被商业逐渐抢占

同时,一些酒店式、公寓类型式的新型住宅会逐渐占据市场,出现商服相结合的趋势,以提高付租能力。

价格

郊区楼盘挑战市区楼盘

生活

住宅郊区化将会加速

地铁使城市郊区房地产快速发展,城市中心区的高价楼盘会遇到挑战。而位置稍微偏远些的楼盘,即便不在地铁沿线,也会因地铁转乘系统吸引更多买家,从而价格上升。

住宅郊区化,城区商业化,这显然会带来一系列效应。

据他介绍,上海地铁一号线开通后,市中心的房价下降了10%以上。“地铁将大大减少城市外围到中心城区的时间距离,从而减少市中心距离因素对商品住房价格的影响。”

除了城市的地产格局,地铁还会对一个城市的房地产产业结构产生影响。

“房地产产业结构分为住宅、商用房、工业用房及农业用地。地铁开通前,从市中心开始,依次分布着商用、住宅、工业,然后城市区域结束,开始进入农业用地。由此可见,商用房本身就是寸土寸金的。”张合林说,而地铁开通后,受影响最大的也是商用房。

杨建华认为,地铁使得中心城区商业、服务业用地的土地利用效益更高、付租能力更强,所以,市中心的商品住宅将更趋向于付租能力更高的高层住宅。

一般来说,地铁基本都是晚上10点到12点停运。“在停运前,都可能有人流,商超、商场、饭馆都会根据人流量来决定自己的打烊时间,这样就会延长城市夜生活。”刘社说。

“地铁没开通之前,三环之外的区位优势是比较差的,但地铁开通之后,其区位特点会发生变化。”郑州大学商学院教授张合林说,由于地铁缩短了时间距离,并使得人们免受堵车之苦,所以,一些外围地带会因为地铁而改变区位特点,而地铁沿线的房地产经济,则会在产业结构上发生变化。

地铁延长城市夜生活

另外,地铁投资巨大,在我国,除了香港地铁,几乎所有城市的地铁都不盈利。

刘社说,地铁缓解城市的交通拥堵,利于环保,这些优点方便了居住在地铁沿线的人们,所以很多人会选择在地铁附近活动。“这种供需关系的变化,会影响到地铁周围的房价。”

河南教育学院地理系自然地理教研室主任、教授杨建华认为,地铁能快速、大量输送人流,只要有完善的转乘系统配合,地铁对商品房价格的影响将是区域性的,而不仅仅限于沿线的楼盘。“特大城市发展的趋势是居住区的外移和中心区商服金融、工作区功能的增强,地铁无疑大大促进了这种趋势。”

说法

“首先,地铁缩短了时间距离。”张合林说,时间距离的缩短,会使地铁沿线的地租、房价提升,无论是商业用房还是住宅。

同时,对于不同类型的地产,地铁的影响也不同。杨建华认为,地铁对于商业及办公物业增值的影响,要大于对住宅的影响,而对于工业用地的影响,则明显要小于前两者。

“修建运营都需要费用,这些费用会从附近的地价中回收,地价高房价必然高。”刘社说。

地铁为什么能对房地产市场,甚至城市格局带来这么大的影响?

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